“Un om informat este un om puternic.” (John Davison Rockefeller). Pornind de la adevarul acestui citat, mi-am propus sa informez publicul despre cateva notiuni tehnice de baza referitoare la locuinte. In acest articol veti afla totul despre tipurile de apartamente, confort, compartimentari si suprafete, notiuni despre care am descoperit ca exista mari confuzii atat in randul publicului, cat si al agentilor imobiliari. Sper sa il gasiti folositor.

Voi incepe cu tipurile de compartimentari deoarece acestea sunt cele mai importante in opinia consumatorilor de servicii imobiliare… iar aici am observat si cele mai mari confuzii. Concret, iata care sunt cele 4 tipuri de compartimentari:

Decomandat: un singur hol din care avem acces atat catre camere, cat si catre dependinte (baie, bucatarie). Este cel mai cautat tip de compartimentare deoarece asigura intimitate maxima: de exemplu, pentru accesul din dormitor catre baie sau bucatarie nu e necesar sa treci prin alta camera.
Semidecomandat: 1 hol la intrare, din care avem acces catre bucatarie si living, iar trecerea din living catre dormitor si baie se face printr-un al 2-lea hol. Astfel, daca vrem sa mergem din dormitor la bucatarie suntem nevoiti sa trecem prin living, ceea ce uneori e considerat cam incofortabil.
Circular: ei bine, chiar daca la prima vedere v-ati duce cu gandul catre o forma rotunda (a apartamentului sau a blocului), este vorba tot de compartimentare. Practic, acest tip de apartament este o combinatie intre decomandat si semidecomandat deoarece are tot 2 holuri ca si semidecomandatul, dar accesul din primul hol catre al 2-lea se poate face atat prin bucatarie, cat si prin living…si ne putem invarti efectiv in cerc (daca am avea de ce) – de aici si denumirea de “circular”.
Nedecomandat: are un singur hol la intrarea in apartament, iar trecerea din sufragerie in dormitor se face direct, fara un hol intermediar. Aceasta compartimentare este considerata cea mai slaba calitativ deoarece oriunde dorim sa ajungem din dormitor (la baie sau la bucatarie) trebuie sa trecem prin living, lucru deranjant in anumite situatii (de exemplu, atunci cand avem musafiri).
Referitor la acest subiect, sunt convins ca ati vazut anunturi imobiliare in care scrie “decomandat circular”, ceea ce este folosit in mod gresit, acest tip de apartament fiind mai apropiat de semidecomandat mai degraba. Am vazut anunturi in care la compartimentare scrie “semidecomandat”, iar in realitate apartamentul este nedecomandat, precum si apartamente “decomandate”, care in realitate sunt circulare. Ei bine, aceste anunturi le-am gasit publicate atat de proprietari, cat si de agenti imobiliari. Pentru a scuti deranjul si timpul pierdut cu vizionarile inutile, e recomandat sa intrebati persoana care a dat anuntul cum sunt dispuse camerele mai exact…acum stiti care sunt diferentele.

Despre confort, cel mai important lucru de retinut este ca are legatura directa cu suprafata: cu cat gradul de confort e mai mic, cu atat suprafata e mai mare. Concret, iata cum sunt diferentiate apartamentele cu 2 si 3 camere in Constanta:

——————————————————————————————————————————————

Gradul de confort si-a pierdut insa din importanta odata cu aparitia blocurilor noi, cand locuintele au devenit din ce in ce mai diversificate si atipice. Cumparatorii au devenit mai degraba interesati de suprafata utila a apartamentului, precum si de cea totala (cu balcoane).

In continuare, voi explica diferentele dintre suprafetele locuibile, utile, construite si totale. Legea nr.114 din 11 octombrie 1996, cunoscuta ca Legea Locuintei, clarifica aceste notiuni astfel:

Suprafaţa locuibilă este suprafaţa desfăşurată a încăperilor de locuit. Ea cuprinde suprafaţa dormitoarelor şi a camerei de zi.
Suprafaţa utilă a locuinţei este suma tuturor suprafeţelor utile ale încăperilor. Ea cuprinde: cameră de zi, dormitoare, băi, WC, duş, bucătărie, spaţii de depozitare şi de circulaţie din interiorul locuinţei. Nu se cuprind: suprafaţa logiilor şi a balcoanelor, pragurile golurilor de uşi, ale trecerilor cu deschideri până la 1,00 m, nişele de radiatoare, precum şi suprafaţele ocupate de sobe şi cazane de baie (câte 0,50 m2 pentru fiecare sobă şi cazan de baie), în cazul în care încălzirea se face cu sobe. În cazul locuinţelor duplex, rampa (scara), mai puţin palierele, nu se cuprinde în suprafaţa utilă a locuinţei.
Suprafaţa construită este suma suprafeţelor utile ale încăperilor, logiilor, balcoanelor, precum şi a cotei-părţi din suprafeţele părţilor comune ale clădirilor (spălătorii, uscătorii, casa scării, inclusiv anexele pentru colectarea, depozitarea şi evacuarea deşeurilor menajere, casa liftului etc.), la care se adaugă suprafaţa aferentă pereţilor interiori şi exteriori ai locuinţei. In cazul încălzirii cu combustibil solid, se adaugă suprafaţa aferentă sobelor şi cazanelor de baie. Nu sunt cuprinse suprafaţele aferente boxelor de la subsol şi ale garajelor care pot fi prevăzute distinct. In practica, termenul de “suprafata construita” este folosit putin eronat, in sensul ca reprezinta practic amprenta proiectata la sol a locuintei, fara cota-parte din suprafetele comune.
In plus, a devenit uzuala folosirea termenului de suprafata totala, reprezentand suprafata utila plus suprafetele balcoanelor si logiilor.

DE RETINUT:

Suprafata utila si cea totala sunt prevazute in cadastrul oricarei locuinte, in timp ce suprafata construita nu poate fi cunoscuta decat la locuintele noi sau la case. Astfel, atunci cand intalniti in publicitate un anunt referitor la un apartament intr-un bloc vechi, care prevede “suprafata construita”, puteti sti din start ca este falsa deoarece nu e prevazuta nicaieri in documente…deci nu poate fi cunoscuta.
La locuintele care sunt in constructie si nu au inca realizat cadastrul, nu se poate sti decat cu aproximatie suprafata utila…diferentele dintre proiect si realitate fiind chiar si de cativa metri patrati! In aceasta situatie, va recomand sa treceti in precontract (sau in contractul de rezervare) ca, in cazul in care suprafata utila este mai mica de “x” mp, aveti dreptul sa renuntati la cumparare, iar avansul achitat vi se va returna integral.
La locuintele noi, veti gasi promovata suprafata construita, care este cu 15%-20%, chiar si 25% mai mare decat suprafata utila…nu prea e deloc de neglijat, nu? In acest fel, pretul/mp pare mult mai tentant decat este in realitate , asa ca va recomand sa intrebati care este suprafata utila inainte de a lua decizia de cumparare.
De cele mai multe ori, suprafetele eronate (sau exagerate) sunt folosite in mod intentionat in publicitate pentru a atrage cumparatorii…dar aceasta nu face decat sa dezinformeze, sa creeze confuzie si, intr-un final, sa ingreuneze foarte mult procesul de cumparare. Va puteti feri de aceasta dezinformare solicitand sa vedeti cadastrul…chiar si inainte de vizionarea apartamentului!

Robert Gargaianu

Sursa: gargaianu.ro